本報(bào)訊 隨著私家車(chē)保有量快速增長(zhǎng)，部分小區(qū)因早期車(chē)位規(guī)劃不足，車(chē)位緊張的問(wèn)題日漸突出，車(chē)輛停放秩序成為了小區(qū)業(yè)主關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題。近日，北京市房山區(qū)人民法院審結(jié)了一起業(yè)主訴物業(yè)公司車(chē)位管理糾紛案，認(rèn)定物業(yè)公司以“按時(shí)足額繳納物業(yè)費(fèi)”作為限制業(yè)主參與地面車(chē)位搖號(hào)的行為無(wú)效。

由于車(chē)位緊張，陳女士所在的小區(qū)自2015年開(kāi)始，采取搖號(hào)方式管理地面車(chē)位。物業(yè)公司分別于2021年至2024年間四次發(fā)布搖號(hào)通知，均將“按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)（截至本年度）”列為報(bào)名必備條件。陳女士因未按時(shí)繳費(fèi)被拒絕參與搖號(hào)，遂將物業(yè)公司起訴至法院。陳女士認(rèn)為該限制條件侵害了業(yè)主權(quán)益，要求確認(rèn)該限制行為無(wú)效，并要求物業(yè)公司支付額外產(chǎn)生的車(chē)位租賃費(fèi)2800元。

物業(yè)公司辯稱(chēng)，該限制條件符合臨時(shí)管理規(guī)約約定，且面向全體業(yè)主。目的在于核實(shí)報(bào)名人員身份，了解業(yè)主真實(shí)需求，保障車(chē)位資源優(yōu)先供給本小區(qū)業(yè)主。同時(shí)，陳女士房屋長(zhǎng)期出租，名下另有地下車(chē)位且存在轉(zhuǎn)租行為，實(shí)際沒(méi)有地面車(chē)位使用需求，所以不存在2800元車(chē)位租賃費(fèi)的事實(shí)。

經(jīng)查明，截至2024年8月物業(yè)公司最后一次發(fā)布通知時(shí)，該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)未選舉成功，公共區(qū)域未完成移交，地面車(chē)位搖號(hào)由物業(yè)公司自行組織，且該物業(yè)公司未就搖號(hào)限制條件約定履行多數(shù)業(yè)主同意程序。

法院審理后認(rèn)為，小區(qū)內(nèi)地面停車(chē)位的租賃使用等事項(xiàng)應(yīng)屬業(yè)主共有和共同管理的重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定。物業(yè)公司未經(jīng)法定程序，以未按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)為由限制業(yè)主參與搖號(hào)，違反了公平自愿原則，侵犯了業(yè)主對(duì)共有部分的合法權(quán)益，故該限制行為無(wú)效。關(guān)于租賃費(fèi)索賠，因陳女士未能提供充分證據(jù)證明費(fèi)用實(shí)際發(fā)生，法院對(duì)該訴求未予支持。

綜上，法院最終判決物業(yè)公司以按時(shí)足額繳納物業(yè)費(fèi)作為限制小區(qū)業(yè)主參與小區(qū)車(chē)位搖號(hào)的行為無(wú)效，駁回陳女士的其他訴訟請(qǐng)求。該判決現(xiàn)已生效。

法官提醒

物業(yè)管理承載小區(qū)公共服務(wù)職能，事關(guān)業(yè)主切身利益。本案中，物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)同意徑行發(fā)布針對(duì)小區(qū)全體業(yè)主關(guān)于地面車(chē)位搖號(hào)的通知，直接將繳納物業(yè)費(fèi)與使用小區(qū)地面車(chē)位資格綁定，明顯限制了業(yè)主權(quán)利，有違公平自愿原則。法院對(duì)該行為進(jìn)行了否定性評(píng)價(jià)。物業(yè)公司在日常管理與服務(wù)中，應(yīng)當(dāng)尊重業(yè)主對(duì)小區(qū)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利，構(gòu)建并落實(shí)常態(tài)化業(yè)主溝通機(jī)制，使物業(yè)管理服務(wù)更加符合群眾期待。

來(lái)源：人民法院報(bào)