中國最大、世界第二商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)——萬達商業(yè)地產(chǎn)將登陸資本市場。萬達上市可謂“十年磨一劍”：2005年，萬達想打包10億美元的核心物業(yè)，通過房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）在國際資本市場融資，但因國家嚴格限制外資收購國內物業(yè)而擱淺；2007年，萬達意欲在A股市場上市，但2008年的金融危機讓這一計劃再次擱淺；2009年，萬達第三次申請內地上市，但隨后的樓市調控讓萬達又一次夢斷資本市場。
萬達的不懈努力終成正果，但此時的房地產(chǎn)已經(jīng)是“夕陽無限好，只是近黃昏”。樓市供求格局已發(fā)生扭轉，大周期下行已經(jīng)開啟。一方面，商業(yè)地產(chǎn)從2012年就開始出現(xiàn)供應大于吸納的情況，寫字樓、酒店、購物中心等都出現(xiàn)同質化、供應過剩，國際資本市場能否給予萬達理想的估值不容樂觀；另一方面，住宅進入供應過剩的階段后，萬達最核心的競爭力，即以高利潤的住宅銷售來彌補物業(yè)持有對于現(xiàn)金流的占用的“萬達模式”是否還能“玩得轉”，也是一個問號。
但對于萬達來講，如果再一次錯過資本市場，就不僅是能否延續(xù)過去經(jīng)營模式的問題，而是緊繃的資金鏈可能斷裂的存亡問題。由于商業(yè)地產(chǎn)培育期長，期初現(xiàn)金流貢獻少，“三費”（經(jīng)營費用、管理費用和財務費用）太高，一般需要借助于私募、REITs和ABS等證券化來解決持有型商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流壓力。但是，我國地產(chǎn)金融發(fā)展滯后，再加上調控對地產(chǎn)融資的限制，內地開發(fā)商很少大規(guī)模持有經(jīng)營性物業(yè)。
短短20多年內，萬達便以1473萬平方米的持有面積成為國內最大的不動產(chǎn)商，甚至將港資老牌持有型地產(chǎn)企業(yè)新鴻基和恒隆甩在后面。而且，萬達的項目大多在二三線和三四線城市，培育期更長，現(xiàn)金流壓力更大。萬達的秘訣就在于，以萬達影院、萬達百貨和跟隨萬達的品牌連鎖為核心的城市綜合體（萬達廣場）到哪里都是新地標。因此，萬達可以從地方政府獲得規(guī)?；?、低成本的土地儲備。
低地價和隨行就市的高房價為萬達帶來了非常可觀的毛利率（60%左右），其住宅銷售也帶來了充裕的現(xiàn)金流，覆蓋了持有型商業(yè)占用的現(xiàn)金流，也為培育期順利過渡騰挪出時間。同時，萬達以大型住宅區(qū)培育人氣，以新地標和萬達特有的院線、百貨和跟隨品牌集聚人氣，解決了二三線、三四線城市新商圈氛圍培育艱難、人氣不足造成的空置。
但是，隨著住房供求格局逆轉、住宅銷售大周期下行、建筑安裝成本剛性上升，以及商業(yè)物業(yè)供應過剩讓租金前景蒙上陰影，萬達持有型商業(yè)現(xiàn)金流壓力開始顯現(xiàn)。銷售和租賃物業(yè)帶來的經(jīng)營現(xiàn)金流從2011年的359億元下降到2014年上半年的-89億元。為此，萬達不得不借助于高杠桿的抵押債務融資，銀行貸款從2011年的359億元上升至2014年上半年的615億元。由于持有物業(yè)對于現(xiàn)金流的占用還在增加，融資高成本、高杠桿、期限錯配讓萬達資金鏈壓力越來越大，轉向資本市場融資已經(jīng)刻不容緩。
盡管房地產(chǎn)大周期下行，商業(yè)地產(chǎn)項目培育期較長，萬達管理團隊的物業(yè)經(jīng)營和資產(chǎn)管理能力還有待提高，但在過去房價總體上升的背景下，前期項目低地價會帶來可觀的物業(yè)重估收益。而且，重估收益會隨著物業(yè)管理的完善而不斷增加。更為重要的是，相比其他“散售型”商業(yè)項目，萬達持有型物業(yè)在創(chuàng)造城市新商圈上的效應是最好的，集聚商業(yè)氛圍和實現(xiàn)物業(yè)增值的前景相當可觀。目前，盡管國內商業(yè)地產(chǎn)過剩，但真正具有物業(yè)運營能力的商業(yè)地產(chǎn)項目很少，多數(shù)都是以“散售”而獲得短期收益的“一錘子買賣”。因此，只有萬達真正在培育和經(jīng)營商業(yè)，特別是在二三線、三四線城市，其集聚商業(yè)氣氛、帶動城市功能調整、服務業(yè)發(fā)展上的努力，是其他投資商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商所無法比擬的。
在新型城鎮(zhèn)化大背景下，人口、產(chǎn)業(yè)、資金向城市集中和集聚是大趨勢，服務業(yè)發(fā)展也是大趨勢，居民對于滿足城市現(xiàn)代生活的商業(yè)綜合體的需求與日俱增。從這個角度來看，萬達致力于成為持有型物業(yè)企業(yè)的努力，在探索持有型物業(yè)經(jīng)營和管理模式上的努力，在探索人口和產(chǎn)業(yè)空間集聚效應上的努力，事實上是在為城鎮(zhèn)化做鋪墊、打前哨。盡管萬達在部分二三線、三四線城市的項目有點超前開發(fā)，但也不過是“小孩子買了大衣服，遲早用得著”，這也意味著這些項目未來的增值前景是值得看好的。
對于此次IPO，盡管傳言萬達為了解決資金壓力，對于募集資金規(guī)模、發(fā)行價，均降低預期，但無論如何，我們不能忽視國際資本市場融資給萬達乃至內地整個商業(yè)地產(chǎn)所帶來的經(jīng)營管理模式上的變化。從國際經(jīng)驗看，無論是私募、信托，還是REITs和ABS，它們不僅是供給商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)金流“血液”利器，更能為商業(yè)地產(chǎn)項目注入最好的資產(chǎn)經(jīng)營管理體系，包含硬件配置、品牌搭配、物業(yè)管理、經(jīng)營定位、招商資源等，這也是萬達目前最為欠缺的。
因此，萬達在國際市場上實現(xiàn)IPO是一個劃時代的事件。對于萬達而言，將從過去的跑馬圈地、快速周轉向資產(chǎn)管理、物業(yè)運營轉變，從物業(yè)開發(fā)型房地產(chǎn)企業(yè)向物業(yè)持有型資產(chǎn)管理企業(yè)轉變。對房地產(chǎn)行業(yè)而言，萬達IPO正式標志著我國商業(yè)地產(chǎn)告別增量時代和同質化競爭時代，從而進入存量時代。商業(yè)地產(chǎn)整體將從開發(fā)向利用存量轉變；從追求地價上漲的短期收益，向重視管理和經(jīng)營帶來的長期租金收益轉變。